רכישת דירה מקבלן או יזם?
היזהרו מטופס בקשת הרשמה/ רכישה (!)
קראו לגלות למה עדיף לכם לא לחתום על בקשה בכלל ולגלות אזהרות ודגשים שימנעו מכם הפסד או צרות מיותרות בעסקת רכישת הדירה החדשה!
אז החלטתם על רכישת דירה מקבלן או מיזם. מזל טוב! זה תמיד מרגש לקנות דירה חדשה על הנייר. ובנוסף, בהתחלה גם הכל “נראה ורוד”. אתם רואים פרסומת לקניית דירה מקבלן או יזם שמשווקות על ידם וקובעים להיפגש איתם במשרד השיווק שלהם.
שם, משווק ‘חריף’ מטעמם מציג לכם תוכנית ואיורים מדהימים, דירה מהממת ומרווחת והדמיות שנראות כחלום. לרגע קל לשכוח שהכל “על הנייר” – שמדובר בדירה חדשה על הנייר בלבד. כולם מחייכים והמשווק החריף מבטיח אינסוף הבטחות; על הדירה, על הבניין, על הפרויקט, על נופים ובעצם על מה לא… לא תתלהבו?
ברור! אלא שרק אז, המשווק החריף מעלה “עניין קטן” ומציע לכם “רק לשמור” את הדירה עבורכם. הוא מסביר לכם איך השוק מתייקר ומדגיש שהדירות “נחטפות” ומזהיר (“באופן מפתיע”) שאם תחכו אתם עלולים לפספס את הדירה הספציפית שהראו לכם. בשלב הזה הוא יסביר שצריך לחתום על “טופס בקשת הרשמה” (השם עלול להשתנות אבל המהות לא). הוא גם יסביר שאתם צריכים לשלם “דמי רצינות”, לשלם בהמחאה, פיקדון או מקדמה. רק כך, הוא יסביר לכם, תוכלו להבטיח שתקבלו את הדירה הספיציפית שהראו ושאהבתם.
באופן מוזר, רוכשי דירה מקבלן רבים חושבים שאלו דרישות הגיוניות ומחייבות. הם לא מבינים שהם בעצם התחילו את המו”מ בנקודת חסרון, שהמשווקים מציגים להם תמונה חלקית ושהם חשופים לסכנות משפטיות רבות! רבים וטובים “נופלים” במלכודות השיווקיות הללו. הם נוטלים סיכונים ופוגעים בזכויות שלהם והכל בלי שהם בכלל מודעים לכך. במקרה הטוב, הם מוותרים על זכויות חשובות “ויוצאים פראיירים”, אך במקרה הרע הם גורמים לעצמם נזקים כספיים גבוהים.
אבל אין מה לדאוג! הכנו במיוחד לכם מדריך קצר שחשוב שתקראו לפני רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם. ריכזנו לכם אזהרות חשובות, מידע חשוב על טופס בקשת הרשמה/ רכישה, טעויות נפוצות והמלצות חשובות.
המשיכו לקרוא כדי שתוכלו לרכוש את הדירה החדשה מקבלן שאתם רוצים בלי לחזור על טעויות של אחרים.
רוצים לרכוש את הדירה החדשה מקבלן או יזם בביטחון, שליטה ושקט נפשי?
השאירו פרטים לשיחת הכרות ללא עלות!
אזהרות חשובות וכמה דברים שחשוב שתדעו על טופס בקשת הרשמה לפני רכישת דירה חדשה מקבלן:
1) טופס בקשת הרשמה (נקרא גם טופס בקשת רכישה, בקשת רכישה וכו’) הוא מסמך משפטי מחייב.
אנו מתחילים בנקודה הכי חשובה שאתם צריכים להבין. זכרו שברוב המקרים הבקשה מכילה את כל המאפיינים הנדרשים לכריתת הסכם. הדבר דומה לעסקת מכר יד שנייה שבה הצדדים לפעמים חותמים על מסמך “זיכרון דברים”. זכרו, טופס בקשת ההרשמה מנוסח על ידי עורכי הדין של היזם או הקבלן.
ולכן לרוב הוא מנוסח כמסמך שיחייב אתכם לחתום על הסכם המכר בעתיד; בלי שבכלל ראיתם אותו, בלי שהתייעצתם עם עו”ד שלכם לגביו ובלי שהשלמתם בדיקות נחוצות. כפי שתראו בהמשך, זו יכולה להיות טעות קריטית שעלולה לעלות לכם ביוקר בהמשך.
ראו למשל פסק דין שניתן בת”א 37103-09-20 לחיאני נגד ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע”מ, שם פסק בית משפט השלום באשדוד כי יש לראות ב”טופס בקשה להרשמה” שנחתם על ידי הצדדים, כהסכם מכר תקף ומחייב וזאת לכל דבר ועניין.
2) במקרים רבים בקשת ההרשמה מנוסחת כהתחייבות חד צדדית שלכם
בהרבה מאוד מהמקרים הטופס מנוסח כך שאתם מתחייבים בזמן שהיזם או הקבלן לא. זכרו שמי שמנסח את הבקשה הם עורכי דינו של היזם או הקבלן ולהם יש אינטרסים מנוגדים לאלו שלכם כרוכשי דירה. לדוגמה, בחלק מהמקרים בקשת ההרשמה מנוסחת כך שהרכישה והעסקה יהיו כפופים להסכמת החברה. לרוב זה יהיה “באותיות קטנות”, במסווה של “תנאים כלליים” – כן, אלו שנוטים לזלזל בהם. כך בעצם, אתם מתחייבים ומסתמכים על בקשת ההרשמה מצד אחד; ומצד שני, היזם או הקבלן לא מתחייבים כלל. וכך אתם עלולים לגלות בסוף שהעסקה כלל לא אושרה על ידי היזם או הקבלן.
3) סעיפים משפטיים באופיים מוסווים “באותיות הקטנות”
במקרים רבים בקשות ההרשמה יכללו סעיפים “כלליים” (“אותיות קטנות” – רק הרבה מהן) שבחלקם הם משפטיים ולעיתים הם אף סותרים הוראות וזכויות שמגנות עליכם בחוקי המכר הרלוונטיים.
4) לרוב בקשת ההרשמה, המצגים וההבטחות בכלל לא מחייבות את היזם או הקבלן
המשווקים של היזם או הקבלן נוהגים להציג חומרים והבטחות רבים. הם מציגים תוכניות והדמיות מרהיבות, שלל הבטחות כלפי רמת הגימור, תכנון הבניין, החניון ומה לא. אבל, ברוב המקרים הם יכניסו סעיף בבקשת ההרשמה שכל מה שהציגו לכם לא מחייב אותם.
יתרה מכך – ברוב המוחלט של ההסכמי המכר, עורכי הדין של היזם או הקבלן יכניסו הוראות ברורות בקשר לכך – שקובעות שכל המצגים, החומרים, ההדמיות (וכן, כל מה שהציגו לכם לפני), היו להמחשה בלבד. הם גם ידאגו לציין שרק הוראות הסכם המכר, התוכניות והצרופות שלו (שעלולים להשתנות) הם אלו שיחייבו את החברה.
כפי שכבר הבנתם, אתם ממילא “לא שומרים” לעצכם את הדירה כפי שהבטיחו והציגו לכם. ולכן אין שום סיבה שתתחייבו ותחשפו לסיכונים שאת חלקם פירטנו כאן.
5) חשיפה למיסוי מקרקעין
סיבה נוספת שבגללה מומלץ לא לחתום על בקשת הרשמה בכלל ולבטח לא לפני שהתייעצתם עם עורך דין שמתעסק בתחום היא נושא המיסוי בדגש על מועד הדיווח לרשויות המס על העסקה. במקרים רבים, רשויות המס רואות במועד שבו נערך מסמך “זיכרון דברים” (ובענייננו המועד שבו נחתמה בקשת ההרשמה) כמועד הקובע לביצוע העסקה במרקעין. ומשכך – מניין הימים שנספר לדיווח לרשויות המס יכול להתחיל עם החתימה על הבקשה ולא במועד החתימה על הסכם המכר. הדבר מהותי וחשוב שכן אי דיווח במועד החוקי יכול לגרור סנקציות כולל ריביות וקנסות שתחויבו בהם.
6) חיוב הרוכש ב”דמי רצינות” וחילוטם על ידי היזם או הקבלן במקרה שהמשא ומתן “מתפוצץ” ולא נחתם הסכם מכר
תנאים מקפחים בבקשת ההרשמה/ הרכישה
במקרים רבים היזם או הקבלן מבקש כחלק מבקשת ההרשמה לשלם או להפקיד “דמי רצינות” כלשהם וזה עוד לפני שמתחיל המו”מ בין עורכי הדין והצדדים במסגרת הסכם המכר. לא פעם, הם גם מכניסים סעיף בבקשה שנותן להם מעין זכות חילוט. סעיף בבקשה שקובע שהכסף (דמי הרצינות או המקדמה) לא יוחזר לכם במידה ולא ייחתם הסכם מכר בין הצדדים. במצב כזה, במידה והמו”מ “התפוצץ” ולא ייחתם הסכם מכר, “דמי הרצינות” יחולטו על ידי היזם או הקבלן ולא יחזרו אליכם.
בדין הישראלי יש חקיקה ופסיקה בקשר לחוזים אחידים ותנאים מקפחים בחוזה. כך יש גם התייחסות של פסיקה ענפה שקבעה כי חוזה (ובענייננו בקשת הרשמה/ רכישה) הדורש מהלקוחות להסכים לתנאים בחוזה המכר שלא צורפו להסכם המקדמי ושאין ללקוחות יכולות לשנות אותם – אינם חוקיים. אף היועץ המשפטי לממשלה בזמנו (יהודה וינשטיין) קבע זאת.
דנו בדוגמה אחת כזו לעיל, והיא הוראה של “חילוט” או אי השבה של ‘דמי ההרשמה’. לגבי כך היועמ”ש דאז קבע במפורש שאי השבה של מלוא התשלום שניתן במסגרת ‘דמי הרצינות’ בזמן שהקבלן או היזם אינם נושאים בהתחייבויות כלשהן מכוח הבקשה, יוצרת ייתרון בלתי הוגן לטובתם ועולה עד כדי קיפוח בהתאם לחוק.
ולכן, ההמלצה היא לא להסכים לסעיף כזה שברור שהוא בעייתי ויוצר קשיים מראש במשא ומתן. עליכם להבין שבמצב כזה בהכרח מחליש אותכם במו”מ ולא מאפשר לכם לנהל אותו בחופשיות. שהרי חילוט כזה מגביל ומשפיע עליכם כמנוף לחץ להשלים את העסקה – ולא משנה באילו תנאים.
רוצים ללמוד מטעויות של אחרים ברכישת דירה מקבלן (דירה על הנייר)? נהדר!
- עצרו הכל והתייעצו עם עו”ד מטעמכם! כן, גם לפני החתימה על טופס בקשת ההרשמה/ רכישה. עליכם להבין שעסקה כזו של קניית דירה מקבלן (ולבטח כשמדובר בעסקה של דירה חדשה על הנייר), טומנת בחובה סכנות רבות והשלכות משמעותיות.
ולכן חשוב שתזכרו תמיד שעורכי הדין של הקבלן או היזם מייצגים אותם ולא אתכם.
- תעברו על כל הסעיפים ותבקשו הבהרות לגבי כל אחד מהם. תקראו את בקשת ההרשמה או הסכם המכר היטב ותוודאו שאתם מבינים על מה אתם חותמים: על מה אתם מתחייבים? על אילו זכויות אתם אולי מוותרים? ואילו זכויות אתם שומרים?
- תתעקשו מול נציגי היזם או הקבלן (ואם צריך תוודאו שמוסיפים בטופס אפילו בכתב יד) לגבי השבת “דמי הרצינות”. תדרשו לקבל את “דמי הרצינות” בחזרה גם במקרה שהמו”מ “יתפוצץ” ולא ייחתם הסכם מכר. אדרבה – תדרשו שהסכום יושב בתוספת הצמדה וריבית לפי החוק. ובנוסף, תדרשו שיחזירו לכם את הסכום בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ-30 יום.
- אל תמשכו את הזמן. נצלו את הזמן לצורך התייעצות עם עורך דין מטעמכם (שמייצג אתכם!), שידאג לשמור על האינטרסים שלכם להשלמת בדיקות מקיפות. עשו חיפוש ומחקר עצמי על היזם או הקבלן. בנוסף, בדקו עם הבנק זכאות למשכנתא (ככל שאתם מתכוונים לקחת הלוואה למימון הדירה). בנוסף, מומלץ לגשת לראות פרויקטים קודמים של היזם או הקבלן ולתשאל דיירים. שאלו אותם שאלות חשובות כמו : האם הם מרוצים מהבנייה? האם היו ליקויים בנייה או אי התאמות בדירה שקיבלו? האם היזם או הקבלן נתן מענה מהיר לליקויים שהם דווחו עליהם וכו’.
- התייחסו לעניין ברצינות. אל תעשו “קיצורי דרך” ואל תחסכו בשלבים קריטיים שעוד יעלו לכם ביוקר מאוחר יותר. זכרו שברוב המוחלט של המקרים קניית דירה מקבלן או יזם (דירה חדשה על הנייר) היא עסקה מהותית וחשובה ביותר. לרוב אפילו החשובה ביותר שתעשו. ולכן אל תבצעו אותה תחת השפעה לא הוגנת, לחץ או מניפולציות – זה לרוב לא ייגמר טוב עבורכם.
- אתם חייבים לזכור שלרוב נציגי המכירות והשיווק של היזם או הקבלן יהיו טובים מאוד בעבודתם. לרוב הם גם יהיו יותר מנוסים מכם בתחום. ולכן אם אתם רוצים להימנע מצרות או הפסדים מיותרים בקניית דירה מקבלן או יזם, אתם חייבים להתייחס לדברים ברצינות ולבחון אותם בצורה מדוקדקת וזהירה.
